החברה לפיתוח קיסריה מקדמת תכנית הקרויה ״מתחם 7 מלונאות ומגורים בקיסריה״, אשר אושרה השבוע (11.5.20) בוועדה לתכנון ובנייה בחוף הכרמל. בהמשך תועבר התכנית לאישור הוועדה המחוזית.
מיקום גיאוגרפי: מתחם 7 ממוקם בין מועדון הגולף לבין מלון דן קיסריה.
עיקרי התכנית: על פני שטח של 65.7 דונם מבקשת החפ"ק לבנות מלון בן 6 קומות ובנוסף כ-100 יחידות דיור, חלקן בגובה של 3 קומות.
חלוקת הפרויקט לפי ממ״ר: 20,000 ממ"ר למגורים, בנוסף 20,000 למלון ועוד 200 ממ"ר למסחר, ללא תוספת של מבני ציבור.
המשמעות הכספית של הפרויקט: שינוי של תב"ע יאפשר לחפ״ק שיווק של פרויקטים במאות מיליוני שקלים, על שטח שמקום המדינה מיועד למלונאות.
רקע
שנת 2004
מתחם 7 ידוע כתכנית חכ/236 אשר הוגשה לאישור הוועדה המחוזית בשנת 2004 ונדחתה. לחפ"ק זכויות קנייניות בקרקע לשימוש מלונאי. החפ"ק, ככל הנראה, עקב חוסר ביקוש ליחידות דיור מלונאיות ורגולציה אשר מונעת דיור רציף בהן למשך תקופה אשר עולה על פני מספר חודשים, כדוגמת המרינה בהרצליה, ביקשה כבר בשנת 2004 לשנות את התב״ע המאושרת ממלונאות ונופש למגורים. כותרת הבקשה: "תכנון מחדש של שטח תכנית חכ/236 בשילוב שטחים נוספים ממתחם הגולף ויצירת שכונת מגורים". הוועדה המקומית לתכנון ובנייה (קרי חוף הכרמל) החליטה גם אז לאשר את התכנית, אולם משזו הגיעה לוועדה המחוזית – היא נדחתה.
הוועדה המחוזית דרשה מהחברה ״להכין תכנית מתאר ליישוב במסגרת ועדת היגוי ובשיתוף הגורמים הרלוונטיים…״. כמו כן הוסיפה הוועדה ״הוועדה סבורה כי אזור חוף הים יש להשאיר לפיתוח תיירות, על פי התכנית המאושרת, ולא להציע במתחמים אלו מגורים מעורבים בתיירות״.
שנת 2020
בתחילת חודש אפריל זימנה החברה לפיתוח קיסריה את יו״ר הוועד המקומי, ליאור בר, ומספר חברי ועד והציגה בפניהם את התכנית הנקראת היום ״תא שטח 7״. זאת מבלי שהיה ברור לבר, כי התכנית שהוא ראה לראשונה בתחילת אפריל, תוגש לאישור הוועדה לתכנון ובנייה חוף הכרמל בתחילת מאי.
נציג קיסריה במליאה, אודי טמיר, אחד מחברי הוועדה לתכנון ובניה, הודיע לבר כי על פי סדר היום שקיבל מהמועצה, סעיף מספר 2 לאישור הוא – תכנית בנייה בקיסריה, בהיקף של כ-66 דונם.
בר מיהר לשגר מכתב לראש המועצה, אסיף איזק, ובו הוא כתב: "לפני כשלושה שבועות הוצגה בפני ועדת הבינוי של הוועד המקומי, מצגת בנושא תא שטח 7, מטרת הפגישה הייתה ליידע בלבד, ובה ניתנה לנו סקירה של המתוכנן באמצעות מצגת כללית וראשונית, הפרויקט לא הועבר אלינו בצורה מסודרת להפצה בין חברי הוועד ולא ניתנה לנו כלל הזכות ללמוד את התכנית לעומקה ולקבל הערות מחברי הוועד בכלל ותושבי קיסריה בפרט. לפיכך אני מבקש להוריד מסדר היום את נושא תא שטח 7, עד בחינת החומר על ידי הוועד בצורה מסודרת״.
הדיון הראשון במועצה
בישיבת הוועדה לתכנון ובנייה, שהתקיימה בתאריך 4.5.2020 סעיף 2 נשאר במתכונתו הנוכחית. נציגי קיסריה, חברי המליאה אודי טמיר וכרמל אברהם, התנגדו נחרצות לקיים הצבעה על תכנית ״תא 7״.
ראש המועצה, אסיף איזק, נענה לבקשתם ודחה את הדיון בנושא תא שטח 7 בשבוע ימים.
לקראת הדיון השני שנערך בתאריך ה-11.5.2020 הגישו שלושה חברי מליאה מתוך ארבעה, אודי טמיר, כרמל אברהם ומיטל סעדה, מסמך ובו עיקרי הסיבות להתנגדות הוועד המקומי ורוב חברי המליאה, להל״ן חלק מהן: ״מדובר על תא שטח של 65 דונם במרכז היישוב זהו שטח גדול ומהותי.
״לפני כחודש הופקדה תכנית מתאר לקיסריה הכוללת בינוי רב בשטחים נרחבים, אשר עשויה לשנות את פני היישוב באופן ניכר ולכן אנו מבקשים, כי כל תכניות הבניה (למעט דברים מינוריים) יקודמו אך ורק לאחר סיום הדיון ואישור תכנית המתאר. הוועד וגם התושבים באופן עצמאי, מתכוונים להגיש התנגדויות לתכנית המתאר. אז מדוע מתנהלת החפ״ק מזה שנים ב׳שיטת הסלאמי׳?
״השטח המדובר הינו שטח המיועד למלונאות, היזם (קרי החפ״ק) מבקשת שינוי תב"ע למגורים והוספת למעלה מ- 100 יחידות דיור. המשמעות היא למעלה מ- 250 ילדים. תשתיות החינוך בקיסריה (גני הילדים ובית הספר) אינן יכולות להכיל ולקלוט מספר ילדים שכזה.
◆בית המלון המתוכנן, שהינו אחד מתוך חמישה בתי מלון מתוכננים, אמור לקום על ובצמוד לכביש רוטשילד שהינו ציר התנועה הראשי של קיסריה. כלומר, הילדים הרוצים להגיע מהשכונות הדרומיות, שם גרים מרבית הילדים, למרכז קיסריה יאלצו לעבור דרך מתחם המלון. זה אירוע בטיחותי ופסול גם בהיבט של ילדים, העוברים מתחם מלונאי בדרכם לבית הספר ולחוגים. לצופים, לאירועים בחגים (פורים), לפארק חרוב, תושבים שעוסקים בהליכה וספורט, מתפללי בית הכנסת שכונה 3… ממש פגיעה באיכות החיים שלנו ביישוב!
◆הקמת בתי מלון שאליהם נלווים שטחי מסחר ואולמות אירועים באמצע היישוב, על הציר הראשי, תפגע באופי היישוב וכן תחסום את ציר התנועה המרכזי. מה עוד שאנחנו למדים, כי מתוכננת הקמת כיכרות נוספות על הציר, דבר שיאט את התנועה (בשנה האחרונה חווינו הקמת פסי האטה באזור מלון דן והדבר הקשה על התושבים והקים קול צעקה, קל וחומר כיכרות).
◆בתכנית שהוגשה, מצוין ׳שש קומות ללא הגבלת גובה׳. אנו דורשים, כי הגבלת הגובה תוגדר במטרים מעל פני הקרקע או בהתייחסות לציר רוטשילד.
◆בימים אלו צפויה החפ"ק להתחיל ולבנות את מתחם שכונה 3 בסמיכות לציר רוטשילד, הציר הראשי של קיסריה ומרכז היישוב, למעשה נראה כי לוח הזמנים יגרום לכך כי עם סיום העבודות במתחם 3 יחלו העבודות במתחם תא 7 (ולאחריהן תא 6 ו-8 ו-10 וכן הלאה), כתוצאה מכך קיסריה תהפוך, לפחות בעשור הקרוב, לאתר בניה אחד גדול על הציר הראשי.
◆שילוב של מגורים ומלונות במתחם אחד לא הוכיח את עצמו בשום פרויקט בארץ וגרם לכך, כי השכרות יחידות הדיור הפכו להשכרות קצרות טווח (בין מספר ימים למספר שעות) אנו מתנגדים בתוקף להשכרה קצרת טווח בכלל רחבי היישוב.
◆זהו מתחם של 65 דונם ולא הוקצה בו ולו מטר אחד לטובת שטחים ציבוריים״.
הדיון השני במועצה
בתאריך 11.5.20 נערכה שוב ישיבה בעניינה של קיסריה. תוך הצגת ההתנגדויות של שלושת נציגי קיסריה במליאה. התכנית אושרה ברוב של 25 קולות, 5 נגד ו1- נמנע. 3 נציגי חברי מליאה- אודי טמיר, מיטל סעדה וכרמל אברהם – הצביעו נגד. ענת ציפקין אביבי – הצביעה בעד.
התכנית תועבר לאישור בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה- שם מוזמנים כולם להציג את השגותיהם.
המשמעות עבור התושבים
◆ המתחרה העיקרי של בעלי הנכסים היא החברה לפיתוח קיסריה – מזה מספר שנים המוצר הנדל״ני הכי נמכר בקיסריה הוא קוטג׳ים ויחידות דיור חד קומתיות בשכונה 3 (שהינם יחסית קטנים וזולים יותר) ודו משפחתיים בכל שכונות קיסריה, שמחירם נע סביב הארבעה מיליון שקלים ומטה. בתים חד משפחתיים בעלות של בין 5 ל6- מיליון שקל נמכרים מספרית פחות, ואחוזות כמעט שאינן נמכרות כלל.
החברה לפיתוח קיסריה, מציעה כיום תמהיל מושלם של מוצרים: דירות בבנייה רוויה בשכונה 3, מגרשים יחסית קטנים, בגודל של 350 ממ״ר בצמוד ל״סי סנטר״ בשכונת הגולף, לבנייה עצמית של קוטג׳ים דו משפחתיים, מגרשים של 600 מטר בשכונה 12 לבניית חד משפחתיים ומגרשי פרימיום של דונם קו ראשון לגולף.
תמהיל ההיצע הנדל״ני הזה, שזמין באותה העת לכל רוכש פוטנציאלי, הופך את החברה הכלכלית המנהלת את היישוב, קרי החברה לפיתוח קיסריה, למתחרה מספר אחת של כל תושב המעוניין למכור את ביתו. כלומר, באופן פרדוקסלי דקה לאחר שהחברה הכלכלית מכרה ל2000- משפחות המתגוררות ביישוב שטח לבניה עצמית, היא תהפוך למתחרה העיקרית שלהן כשיחליטו בבוא היום למכור את ביתן.
אם נוסיף על כך את היכולת הכלכלית של החפ״ק לשווק ולפרסם את מוצריה – תמהיל שמתחיל בדירה קטנה ומסתיים במגרש מפנק על הגולף – נראה כי לתושבים כמעט ואין סיכוי לזכות בתחרות ״מי ימכור ראשון״.
◆נראה כי לכאורה החפ״ק פיתחה את שיטת המחטף והרכבת הדוהרת – בשעה שהיא מתכננת במשך שנים תכנית בנייה של מלונות ומאות יחידות דיור, הוועד המקומי מיודע על עצם קיומן, פחות מחודש לפני הצגתן לוועדה לתכנון ובנייה. בזמן קצוב ולא הגיוני של שלושה שבועות הוא נדרש להבין: א. שקיימת תכנית להקמת כמעט חצי שכונה. ב. נדרש להביע את הסכמתו לתכנית על סמך הצגת מצגת בסיסית מאוד, שהוצגה לו בפגישה אחת בלבד שהתקיימה בנדון. זאת מבלי שיעמדו לרשותו תכניות מפורטות אשר יאפשרו לו לקבל החלטה מושכלת בשם 2000 משפחות קיסריה והדורות הבאים.
◆שיטת הפרוסות – הוועדה המחוזית לבנייה הורתה לחפ״ק עוד בשנת 2004 לא להגיש תכנית בנייה עד לאישור תכנית המתאר, יחד עם זאת נמצאת היום החפ״ק בעיצומם של ארבעה פרויקטים משמעותיים: שווק הקרקעות בשכונה 12, בניית המרכז המסחרי והדירות בשכונה 3, שווק 35 מגרשים בצמוד ל״סי סנטר״ (שאדמתם הייתה מיועדת לבניית מבני ציבור), מכירת מגרש בשכונה 2 (שהיה מיועד גם הוא למבני ציבור, בתמורה להקצאת שטח למועדון הנוער בשכונה 8) וכעת מבקשת החברה בניית 100 יחידות דיור והמלון תוך שינוי מהותי של התב"ע ממלונאות למגורים ומלונאות.
מערכת חדשות קיסריה פנתה בתאריך ה-4.5.2020 בשאלות הבאות
״נבקש את תגובתכם ואת ההבהרות הבאות בקשר לתא 7:
- ב-2004 בוועדה המחוזית שדנה בח״כ 236 נאמר כי לא יאושרו תכניות פרטניות לקיסריה בטרם אושרה תכנית המתאר – מדוע שוב אותם פונים לפני אישור תכנית המתאר?
- בכמה חדרי מלון מדובר ובכמה קומות? האם ישנה הדמייה?
- למה הכוונה תוספת של 100 יחידות דיור – האם מדובר במגרשים בגודל של 300 מטר?
- מה אחוזי הבנייה במגרשים אלה? בהשוואה לשכונה 12 שמשווקת כעת על ידכם?
- האם האישור שלכם כיום בתא שטח זה הוא למלונאות בלבד?
- בהינתן ותקבלו אישור לתכנית זו, מתי יתחיל השיווק של המגרשים ו/או תחילת הבנייה של המלון?
- מה זה 45 יחידות דיור במתחמים פנים שכונתיים? באיזה סוג יחידות דיור מדובר ובאילו שכונות?״
מהחברה לפיתוח קיסריה לא נמסרה תגובה.
