משבר אמון בין תושבי קיסריה לבין החברה לפיתוח קיסריה, המנהלת את היישוב

לאחר כ-50 שנה מאז היווסדו של היישוב קיסריה, הוחלט על ידי הוועד המקומי לערוך סקר תושבים עצמאי. תוצאות הסקר חשובות מאין כמותן לאור סיומו הקרב של ״ההסכם המשולש״ בשנת 2022 והדיונים בין התושבים – החברה לפיתוח קיסריה (חפ״ק) – והמועצה על חידושו.

בהסכם המשולש הראשון, אשר נחתם בשנת 2004, העביר הוועד המקומי דאז את כל סמכויותיו לחפ״ק, מאז ועד היום כל הכספים המגיעים ליישוב עוברים לקופתה של החפ״ק והיא זו שמנהלת ומתעדפת אותם. לוועד המקומי יש תקציב זעום, שאינו עולה על 100 אלף שקלים, והוא מיועד בעיקר ל״הוצאות קטנות״.

בסקר שביעות רצון של תושבי קיסריה לקחו חלק תושבים ממגוון רחב של גילאים, מכל השכונות ולפי פילוח של שנות (ותק) מגורים ביישוב. הסקר נערך על ידי חברת "מדגם", בהנהלת מנו גבע, אחת מחברות הסקרים המובילות בארץ הסוקרת עבור חדשות 12. 21 אחוזים ממשתפי הסקר גרים בקיסריה 21 שנים ויותר, 22 אחוזים חיים בו בין 16-20 שנים, 21 אחוזים בין  11-15 שנים ו"החדשים"- עד עשר שנים – היוו 26 אחוזים מהמשיבים. פילוח נוסף נעשה לפי שלוש קבוצות גילאים – עד גיל 45, מגיל 46 ועד 60 ומ-61 ומעלה.

הסקר הוא חלק מתהליך יסודי אותו מובילה ועדת ההסכם המשולש מטעם ועד היישוב, שכלל פגישות עם קבוצות מיקוד ועשרות שעות של שיתוף הציבור. את התהליך ניהלו תושבת היישוב מיכל ירושלמי, המתמחה במחקרים איכותניים יחד עם רפי דהן, יו"ר ועדת ״ההסכם המשולש״. דהן הציג ביום שני ה-15.2.21 את מצגת תוצאות הסקר בפני חברי הוועד המקומי, נציגי קיסריה במליאה, חברי ועדת ״ההסכם המשולש״ וחברי ועדת ביקורת. ביום שלישי ה-16.2.21 הציג את התוצאות בפני מנהלי החברה לפיתוח קיסריה.

הטיפוח אינו חזות הכל

בשאלת מצב ניקיון וחזות היישוב התבקשו המשיבים לדרג את שביעות רצונם מהיבט זה מ"מאוד מרוצה" (10) עד ל"כלל לא מרוצה" (1). הציון העולה מכלל משתתפי המדגם הינו 8.5, דומה לתוצאת סקרים אחרים שנעשו ובחנו את שביעות רצון תושבי קיסריה מחזות היישוב.

המשיבים התבקשו לדרג באותו אופן את שביעות רצונם מרמת השמירה ותחושת הביטחון ביישוב. . אף ציון זה תואם סקרי שביעות רצון אחרים שנערכו ביישוב.

לפי דרוג של 1 עד 10 נשאלו משתתפי הסקר האם הם מרוצים ממגוון ההרצאות, מסיבות ואירועים למבוגרים. הציון לפי כלל המדגם בשאלה זאת עומד על – 6.6. כמחצית הצעירים – עד גיל 45 אינם מרוצים – הציון שלהם לפעילויות פנאי אלה הוא 5.7. בני 46-60 נתנו לכך ציון של 6.9 והמבוגרים – בני 61 ומעלה העניקו את הציון 7.3. ניתן לראות על פי התוצאות, כי הצעירים מאוכזבים והמבוגרים מרוצים יותר, ככל הנראה מתכנית ההרצאות לבני הגיל השלישי במסגרת "שיא הבוקר".

דהן וירושלמי מציינים: "למעשה המבוגרים מעלים את הממוצע מעלה ל – 6.6. זה ציון נמוך, אם לוקחים בסרגל מ- 5 ומטה, ישנם מעל 22 אחוזים משוכלל המציינים שאין בכלל פעילות למבוגרים. מנהלי הקהילה חייבים לקחת את הפרמטר הזה לתשומת ליבם".

ציון נמוך לחינוך

באשר למערך החינוך הפורמאלי ביישוב – גיל הרך, גני ילדים, בית ספר יסודי (קיסריה) ועל יסודי (המשותף)– על פי כלל המדגם הציון הוא – 6, כאשר בגילאים עד 45 הציון למערכת החינוך הינו נמוך ועומד על 5.3. בני 46-60 דירגו את החינוך ב-6.2 ומשתתפים מעל לגיל 61 נתנו לחינוך את הציון 6.8.

רפי דהן מדגיש, כי ציון 6.0 הינו נמוך מאוד. "גם כאן הממוצע כלפי מעלה הושפע מהמבוגרים. הצעירים ביישוב נתנו ממוצע של 5.3 בלבד". הוא אומר ומוסיף: "אם קבוצות הגיל הרלוונטית נותנות ציון נמוך והמבוגרים ציון גבוה יותר, זה נובע אולי מחוסר מודעות או מכך שבעבר רמת החינוך היתה גבוהה יותר. הוועד הנוכחי מכיר בחשיבות החינוך ולכן הקצה 200 אלף שקלים בשנת 2020 ובנה שש כיתות חדשות, ובשנה הבאה יקצה סכום נוסף". עוד לדבריו, "אם התושבים נותנים ציון כל-כך נמוך למערכת החינוך, זה רמזור אדום בוהק לחברה לפיתוח קיסריה הסבורה לפי תכנית המתאר, שבנייה רוויה יותר תביא לקיסריה משפחות עם ילדים".  

באשר לשביעות רצון ממגוון החוגים לילדים – על פי כלל המדגם הציון הוא 6.7. המשיבים עד גיל 45 שרובם הורים לילדים קטנים – נקבו בציון 6.3. גילאי 46-60 נתנו ציון 7.1 ובני 61+ דירגו והעניקו את הציון 7.6.

"6.3 הוא הציון האמיתי, כי השאלה מכוונות ונוגעת בעיקר למשפחות הצעירות. ראינו גם בקבוצות המיקוד שהצעירים זעמו על כך שאין מענה מספק לחוגים לילדיהם. זה הקהל שהחברה לפיתוח קיסריה פונה אליו והם אינם מרוצים. הצעירים מודעים לערך ההשקעה שלהם – והם אינם מקבלים כאן מענה", כך על פי דהן.

הרוב: רוצים לשמור על צביון כפרי וקהילתי

נראה, כי התושבים אינם שבעי רצון גם בשאלת נוכחות פיקוח עירוני ביישוב (לכידת כלבים משוטטים, איסוף צואת כלבים ונתינת דוחות חניה). הציון על פי כלל המדגם עומד על 6.1, ללא שונות משמעותית בין קבוצות הגיל. דהן: "בקבוצות מיקוד עלו תלונות רבות על כלבים משוטטים, חורש טבעי שנהרס ללא פיקוח ובנייה מסוכנת על ידי החברה לפיתוח קיסריה ללא הכוונת תנועה". ירושלמי: "ניתן לראות שהצעירים 'מרוצים יותר', המבוגרים דורשים יותר פיקוח, אולי קשור לתחושת הביטחון, מבוגר זקוק ליותר ביטחון".

משתתפי הסקר נשאלו האם הם מרוצים ממתן מענה מתואם לבעיות בשכונות השונות כמו בניית קיר אקוסטי שיגן מפני רעשי העולים ממזרח ליישוב מכביש 2 או מניעת רעש מג'סר א-זרקא בצפון.

הציון המשוכלל לכלל המדגם עומד על 5.4. קבוצת הגיל הצעירה (עד 45) דירגו את הסוגיה בציון נמוך – 4.9, בני 46-60 נתנו ציון של 5.5 ובני 61 ומעלה – 5.7. "הציון הנמוך, בעיקר אצל הצעירים, תואם את הזעם שהושמע בקבוצות המיקוד שקדמו לסקר", מסביר דהן, "45 אחוז מהתושבים הגרים בשכונת 10,8,13,12 ומייצגים 45 אחוזים דירגו ממוצע של 5.5 בלבד. כלומר כמחצית מהתושבים חושבים שהבעיות האלה, שהן אקוטיות עבורם, לא מטופלות".

סוגיה נוספת בה הוצג חוסר שביעות רצון בולט היא שאלת שמירת ערך הנכס. כך נוסחה השאלה: "האם אתה מרוצה משמירת ערך הנכס שברשותך בקיסריה?"

לפי כלל המדגם – הציון הינו 5.4. קבוצת הגיל עד 45 – דירגה 5.5, בני 46-60 – 5.2, ובני 61 ומעלה – 5.3. דהן: הציון הנמוך עובר כחוט השני בכל השכונות ובכל קבוצות הגיל". ירושלמי מסבירה: "אפשר גם לראות ש-10.4 מהנשאלים, המהווים אחוז קטן, לא ידעו להשיב על השאלה, בעוד רוב היישוב מודע להשקעה הפיננסית העיקרית שלו. 90 אחוז ענו באופן די זהה לכל קבוצות הגיל". דהן מוסיף: "בקבוצות המיקוד שמענו אמירות שהחברה לפיתוח קיסריה הינה גורם מתחרה בשוק הנדל"ן. כמו גם השימוש שלה בהערת אזהרה (המופיע בכל החוזים עם התושבים) מקשה על חופשיות המוכר הפרטי, פוגע בזכויות הקניין ומעמיד את בעלי הנכסים בקיסריה בנחיתות למול בעלי נכסים ביישובי יוקרה "מתחרים" בעלי אותו מעמד סוציואקונומי. לראייה – רוב רובם של התושבים אומרים ששווי הנכס שלהם לא נשמר".

בשאלה הבאה התבקשו משתתפי הסקר להתייחס לשני משפטים ולציין עד כמה הם מזדהים עם האמירה בהם.

הראשון: "חשוב לי שקיסריה תשמור על צביונה ואופייה הכפרי/קהילתי" – 92.7 אחוזים מכלל המדגם הביעו הזדהות עם המשפט. 95.7 אחוזים מהקבוצה הצעירה (עד גיל 45) 92.2 אחוזים מקבוצת הביניים (בני 46-60) ו-93.8 אחוזים מהמבוגרים (61 ומעלה).

לגבי המשפט השני: "חשוב לי שקיסריה תהיה בעלת אופי עירוני". הסכמה והזדהות מכלל המדגם – 2.5 אחוזים, עד גיל 45 – 4.3 אחוזים, בני 46-60 – 2.2 אחוזים ובני 61 ומעלה – 2.3 אחוזים.   

ירושלמי מסבירה: "רוב מוחץ של המדגם, בכל השכבות ובכל הגילאים, שמהווים 92.7 אחוזים רוצה לשמור על צביונה ואופייה של קיסריה. הצעירים עד גיל 45 – 95.7 אחוזים עם סטיית תקן – זה ממש 100אחוז". דהן מוסיף: "רצון התושבים, ברוב מוחץ, נוגד לחלוטין את רצון החפ״ק, כפי שהוא בא לידי ביטוי בתכנית המתאר שהוגשה ואושרה. אנחנו, בוועדת ׳ההסכם המשולש׳, הצגנו עמדה ברורה לוויסות קרקעות בכל השכונות במהלך השנים. עוד ארוכה הדרך להסכמות בעניין זה, הוועדה לא אמרה את המילה האחרונה בנושא".

הסוקרים הציגו לנשאלים שאלה פתוחה מה הם בעיניך הנושאים העיקריים שצריך לשים בראש סדר העדיפויות של היישוב?

התקבלו תשובות רבות, העיקריות שבהן: טיפוח ושיפור מוסדות החינוך, הקמת היכל תרבות, בניית קיר אקוסטי, נקודת הזנק, הקמת מבנה קופת חולים, פעילות מגוונת למבוגרים והוזלת התשלום בחדר כושר.

יותר שקיפות, יותר מעורבות בניהול

משתתפי הסקר נשאלו "עד כמה הנך מסכים עם המשפט הבא: החברה לפיתוח קיסריה נוהגת בשקיפות מלאה בנוגע להכנסות והוצאות היישוב".

5.8 אחוזים השיבו כי מאוד מסכימים, 13.1 אחוזים ענו '"די מסכים" – 18.9 אחוזים – סך הכל מסכימים. 20 אחוזים ענו כי הם לא כל-כך מסכימים. 34.2 אחוזים – כלל לא מסכימים. סך הכל 63.3  אחוזים – אינם מסכימים, כאשר 78.3 אחוזים מהצעירים (עד 45) אינם מסכימים עם המשפט. 17.8 אחוזים השיבו כי אינם יודעים.

דהן: "78.3 אחוזים מהתושבים הצעירים חושבים שהחברה לפיתוח קיסריה אינה נוהגת בשקיפות עם התושבים ונציגיהם בוועד לגבי הכספים המנוהלים. זה חמור מאוד שכך התושבים רואים זאת. התוצאה מראה, כי אין אמון של התושבים בחברה המנהלת. זה דורש טיפול במסגרת ההסכם המשולש".

שאלת המשך – האם לדעתך החפ״ק היא "חברה מנהלת, המחויבת בראש ובראשונה לרווחת התושבים או חברת נדל"ן, המחויבת בראש ובראשונה לבעלי המניות שלה?"

לפי כלל המדגם – 70.4 אחוזים סבורים כי מדובר בחברת נדל"ן, 19.9 אחוזים השיבו, כי החברה מחויבות לרווחת התושבים. 9.6 אחוזים לא ידעו להשיב על השאלה. בפילוח לפי גילאים – 78.3 אחוזים מבני 45 השיבו כי החברה לפיתוח קיסריה היא בראש ובראשונה חברת נדל"ן. בקרב בני 46-60 – 74.4 אחוזים סבורים כך ובקרב בני 61 ומעלה – 61.2 אחוזים.

דהן: "התוצאות האלה מתחברות לאחוזים הגבוהים של חוסר האמון בנושא השקיפות".  

שאלה משמעותית נוספת הנוגעת באופן מעשי להתנהלות קיסריה בעתיד – "מבין הבאים מי אתה מעדיף שינהל את היישוב ואת ההתנהלות מול המועצה?"

ניהול משותף של החברה לפיתוח קיסריה וועד תושבים – 59.1 אחוזים – תומכים על פי כלל המדגם. ועד תושבים לבד – 30.5 אחוזים תומכים מכלל המדגם.חברה לפיתוח קיסריה לבד – 9.1 אחוזים מכלל המדגם. אין לי דעה – 1.3 אחוזים.

בקרב הצעירים (עד גיל 45) – 47.8 אחוזים תומכים בניהול משותף של החברה לפיתוח קיסריה והוועד, 43.5 אחוזים רוצים ניהול של הוועד בלבד, 8.7 אחוזים שהחפ״ק תנהל לבד. בגילאי 46-60 – 63.3 אחוזים רוצים ניהול משותף, 25.6 אחוזים – ניהול של הוועד, 7.8 אחוזים – ניהול בלעדי של החברה לפיתוח קיסריה. אצל בני 61 ומעלה – 65.9 תומכים בניהול משותף, 20.8 אחוזים ניהול רק של הוועד, 12.4 אחוזים ניהול רק של החברה לפיתוח קיסריה.

ירושלמי מסבירה: "ראינו במדגם שרק לאחוז נמוך מאוד 'אין דעה'. כלומר: לרוב יש כאן דעה. 59.1 אחוזים רוצים ניהול משותף של החברה לפיתוח קיסריה עם התושבים. המבוגרים והוותיקים מודאגים מאוד".

רפי דהן מדגיש: "יש כאן אמירה חזקה ביותר. למעשה אנחנו ראינו כאן במחקר 'היפוך מגמה' – יש כאן מגמה של דאגה המתבטאת ב-9 אחוזים בלבד שחושבים שהחברה לפיתוח קיסריה יכולה לנהל באופן בלעדי את היישוב ושהמצב יישאר כפי שהוא. התושבים לא מוכנים לתת לחברה לנהל את היישוב לבד. בטח לא במודל הקיים. זה מתחבר לאמירה שלנו בתחילת הדרך בוועדת ההסכם המשולש: 'מה שהיה הוא לא מה שיהיה'. 60 אחוזים רוצים שיתוף, התושבים יודעים מה זה שיתוף בדיוק כמו שאנחנו חברי ועדת ההסכם המשולש דורשים".

תכנית המתאר תשנה את קיסריה

תכנית המתאר לקיסריה אושרה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בחודש נובמבר האחרון. התכנית פורשת חזון תכנוני ליישוב עד לשנת 2035 ומבוססת על ההנחה, כי מספר התושבים בקיסריה יגיע ל- 12,500 נפש, כלומר גידול של פי שתיים ממספר התושבים כיום. המשמעויות בתכנית הן תוספת של כ- 1,600 יחידות דיור, תוך הגברת צפיפות הבינוי, זאת בנוסף לכ-2,500 יחידות המאושרות כבר היום. סך הכל, מדובר בתוספת של 4,152 בתים למגורים ב-15 השנים הבאות. 

במתחמי מגורים חדשים ביישוב, צפיפות יחידות דיור ממוצעת תהיה לפחות 5 יחידות דיור לדונם ובשכונות הקיימות 3-4 יחידות דיור לדונם. כמו כן, התכנית משרטטת "מרחב נפרד של תיירות מורשת המלווה בדופן מסחרית תיירותית" באמצעות תוספת מאות חדרי מלון בזיקה לחוף הים, תוספת יחידות אחסון מלונאי באזור מלון דן והקמת מתחם דרומי לכפר נופש ולקמפינג.

"האם שמעת על תכנית המתאר?" נשאלו משתתפי הסקר. 90.1 אחוזים השיבו בחיוב, 9.9 אחוזים בשלילה. שאלת המשך: "עד כמה היא תשפיע או לא תשפיע על אופי היישוב ואיכות החיים?"

84.9 אחוזים השיבו – מאוד תשפיע, 11.2 אחוזים – די תשפיע – דהיינו – 96.1 אחוזים סבורים כי תכנית המתאר תשפיע על אופי היישוב ואיכות החיים בו. 2.1 אחוזים סבורים כי התכנית לא כל-כך תשפיע, 0.8 אחוזים חושבים שהיא כלל לא תשפיע. סך כל החושבים כי תכנית המתאר לא תשפיע על היישוב עומד על 2.9 אחוזים.

ירושלמי: "יש כאן נתון חד משמעי – רוב רובו של היישוב, יותר מ-96 אחוזים, חושבים שתכנית המתאר תשפיע עליהם. בהצלבות ופילוחים שעשינו ניתן להסיק שרוב הציבור רוצה לשמור על אופיו של היישוב, רובם הגדול של התושבים מודעים לתכנית המתאר והרוב יודע שתוכנית המתאר תשפיע על אופי היישוב".

דהן מרחיב בסוגיה: "אנחנו חייבים להבין שהיישוב שינה ומשנה את אופיו. תכניות הבנייה של החברה לפיתוח קיסריה ממוקדות במשפחות צעירות עם ילדים, כל פרויקט ההתרחבות שלהם מכוון לצעירים ואין להם מענה לדרישות המשפחות הצעירות. כלומר, הצעירים ביישוב לא אוהבים את מה שהם רואים והתכניות האלה מנוגדות לאינטרס של רוב התושבים, שדורשים מהוועד להשמיע את קולו ולהיות מעורב בכל התהליכים". 

"האם תמליץ לחבר או בן משפחה לרכוש מגרש או נכס בקיסריה?" נשאלו משתתפי הסקר.

תוצאות כלל המדגם – 37.9 אחוזים חושבים שימליצו, 21.7 אחוזים בטוחים שימליצו וסך כל אלה שימליצו עומד על 59.7 אחוזים. 21.5 אחוזים לא חושבים שימליצו, 15 אחוזים בטוח לא ימליצו וסך כל מי שנוטה לא להמליץ עומד על 36.4 אחוזים. כך התוצאות בפילוח לפי גילאים: בקרב הצעירים עד גיל 45- 47.8 אחוזים הם סך הסבורים שימליצו, 43.5 אחוזים נוטים לא להמליץ. בקבוצת גילאים 46-60- 65.6 אחוזים הנוטים להמליץ, 32.2 – אינם נוטים להמליץ. אצל המבוגרים בני 61 ומעלה- 66.7 אחוזים רוצים להמליץ, 30.2 נוטים לא להמליץ.

"צריך להסתכל על החלק התחתון – 36 אחוזים לא ימליצו לבן משפחה לרכוש כאן נכס. כמעט חצי מהצעירים ביישוב לא ימליצו. בקבוצות המיקוד עלתה העדפה להמליץ לילדים לרכוש בפרדס-חנה כרכור כי אין היצע לחינוך, קיים בית ספר אחד. מעל שליש אמרו שלא ימליצו. לדעתי זה צריך מאוד להדאיג מאוד את החברה לפיתוח קיסריה", אומר דהן.

שאלה אחרונה – מהיכן את/ה מקבל/ת את המידע אודות היישוב?

66.6 אחוזים ציינו את מגזין ״חדשות קיסריה״, 44.6 אמרו כי באמצעות הודעות ווטס-אפ יישוביות, 27.5 אחוזים מעמוד הפייסבוק של החברה לפיתוח קיסריה, 22.7 אחוזים מדף הפייסבוק של ועד התושבים, 30.3 אחוזים מאתר ועמוד פייסבוק של המועצה האזורית חוף הכרמל, 7 אחוזים ממקור אחר ו-3.2 אחוזים אינם מתעדכנים.

יש לנו אחריות גדולה מאוד

רפי דהן יו"ר ועדת ההסכם המשולש מסכם את תוצאות הסקר: "אני שמח שהתוצאות לגבי חזות היישוב או שמירה וביטחון מאוד זהות לתוצאות הסקר שהחברה לפיתוח קיסריה הציגה בפנינו. כששואלים שאלות נוחות והעבודה נעשית – התושבים יודעים להעריך ולהוקיר. אבל כאשר לא נשאלות השאלות שצריכות להישאל – התוצאות מדברות בעד עצמן. יש כאן מגמה ברורה מאוד: התושבים מעריכים ואוהבים את היישוב ורוצים לשמור על צביונו. עם זאת, קיימת חוסר שביעות רצון מההווה, התושבים מסרבים באופן גורף להישאר במודל הקיים וישנה דאגה רבה מאופיו ומצביונו של היישוב בעתיד". עוד לדבריו: "סקר שביעות רצון מורכב מהרבה מאוד פרמטרים ואני שמח שבפעם הראשונה כל הפרמטרים נלקחו בחשבון. עשינו עבודה יסודית מאוד, ביצענו פילוחים על-פי שכונות וקבוצות גיל, עשרות טבלאות אקסל.

״לצערי החברה לפיתוח קיסריה איננה חושבת כחברה מנהלת אלא כחברת נדל"ן, והתושבים מבינים את זה. הוותיקים המבוגרים ראו אותה בעבר כחברה שתישאר כאן לנצח, היום כולם מבינים שהם ייצאו מכאן כאשר האינטרס הכלכלי שלהם ימוצא. אסכם ואומר, שלצערי כשבעל החזון נפטר, החזון לא עבר בירושה ולכן כל הראייה כאן היא עסקית לחלוטין. לסיום, אני מבקש להודות לחברי הוועד המקומי, שנתנו בנו אמון לבצע את הסקר, ולחברי ועדת ׳ההסכם המשולש׳. יש לנו אחריות גדולה מאוד, לתושבים אני יכול להבטיח שאנחנו נגיש ונמליץ על הסכם רק אם הקול הזה, שנשמע בסקר ובקבוצות המיקוד, יהיה מיושם בהסכם החדש״.